Informe sobre el mercado inmobiliario de Marbella realizado por Panorama

En 2017, el mercado inmobiliario residencial ha mejorado considerablemente tanto en la zona de Marbella como en el resto del país, consolidando así la tendencia que se venía observando en los últimos años.

En un primer análisis, a nivel nacional, la incertidumbre política que agitaba al país por varios frentes en 2017 resulto tener menos peso en el mercado inmobiliario que el impulso positivo generado por los siguientes factores macroeconómicos: el crecimiento del PIB superior al 3% (con una previsión similar para el 2018), las cifras récord de turistas, la disminución del desempleo, la confianza crediticia internacional y descenso de las tasas de interés a mínimos históricos, todo vaticina un panorama positivo económico y del mercado inmobiliario en el futuro previsible. Tanto los expertos del sector inmobiliario como del sector bancario anuncian que estamos ante el inicio de una nueva época dorada para el sector inmobiliario español que durara por lo menos hasta el 2022, pero esta vez sin excesos.

El aumento en el volumen de ventas de viviendas a nivel nacional en 2017 ha sido, como estaba previsto, el mayor desde 2007, superando en un 14,6% las cifras de 2016, con la provincia de Málaga a la cabeza. A nivel nacional, el número total de compraventas de viviendas en 2017 fue de 464.423, ascendiendo de la cota mínima de 312.593 en 2013 a la cifra más elevada desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.

Escaso impacto del brexit para los británicos que compran en España

El 13,11% del total de ventas de viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad en 2017, es decir, un total de 60.885, fueron realizadas por extranjeros. Como viene ocurriendo desde principios de los años ochenta, los británicos ocupan el primer puesto en este ránking, con un total de 9.114 adquisiciones este año. Francia y Alemania siguen a los británicos en el segundo y tercer puesto con 5.285 y 4.731 adquisiciones respectivamente, lo que supone aproximadamente poco más de la mitad de las compraventas realizadas por británicos. Esta es una clara prueba de la sorprendente fortaleza y resistencia que ha tenido hasta ahora el mercado británico, desafiando claramente la debilidad de la libra esterlina y los temores del brexit.

Nacionalidad de los clientes compradores en Andalucía

El gráfico siguiente, basado en los datos estadísticos publicados por el Registro de la Propiedad, muestra el porcentaje de compradores extranjeros en Andalucía según su nacionalidad (a la fecha de esta publicación solo estaban publicados los datos estadísticos de 2016).

Resulta muy interesante observar aquí también la solidez del mercado británico, que en 2016 alcanzó el 26,82% del mercado de compradores en Andalucía y el 19% a nivel nacional en comparación con el mercado sueco, que se ubicó en segundo lugar con menos de la mitad de adquisiciones.

El mercado inmobiliario de la zona de Marbella es más resistente y sólido que el mercado nacional

El mercado inmobiliario de nuestra ciudad tocó fondo en 2011 y comenzó a repuntar en 2012, dos años antes que el resto de España. Liderado casi exclusivamente por inversores/compradores extranjeros de una gran variedad de nacionalidades, es justamente esta diversidad en la fuente de inversores internacionales de Marbella lo que siempre ha distinguido a su mercado inmobiliario del resto de España.

El aumento en el volumen de ventas en Marbella del 2014 al 2015 alcanzó un porcentaje extraordinario del 28,3%. Este gran crecimiento en las ventas se debe a que los compradores (muchos de los cuales habían estado esperando años para comprar) se apresuraron a adquirir las mejores ofertas antes de que los precios comenzaran a subir.

Por lo tanto, la recuperación del mercado en la zona de Marbella está más consolidada que en el resto del país, habiéndose estabilizado a la fecha el incremento porcentual del volumen de ventas en Marbella mientras que este sigue todavía aumentando a nivel nacional. Por ejemplo, en el resto de España, el volumen de ventas de 2017 sigue estando un 21% por debajo de los niveles previos a la crisis de 2007, mientras que en la zona de Marbella-Benahavís-Estepona, lo ha superado en un 10,4%.7

En la siguiente tabla podemos comparar el número de compraventas del año 2017 en la zona de Marbella (Marbella, Benahavís, Estepona) respecto a los años anteriores. En su conjunto, se puede comprobar un incremento del 11,15% en el volumen de ventas de los tres municipios en 2017 con respecto a 2016. El inmenso aumento del 28,3% en el volumen de ventas en Estepona comparado con el 6,9% de Marbella se debe a los siguientes factores:

• Muchísima mayor disponibilidad de suelo urbanizable y urbano consolidado en Estepona en comparación con Marbella.
• Demoras de un año o más en la concesión de licencias de obra en Marbella, lo que incita a los promotores a adquirir suelo en Estepona y Benahavís, donde las licencias se tramitan en plazos mucho más cortos.
• Los precios de vivienda y suelo son más bajos en la zona de Estepona que en las zonas residenciales más consolidadas (y a menudo, más prestigiosas) de Marbella.

En 2017 solo se realizaron 499 compraventas en Benahavís, lo que representa el 6,7% de las 7.487 compraventas realizadas en los tres municipios conjuntamente. No obstante, Benahavís es de vital importancia para toda la zona, debido a la exclusividad de la mayoría de las zonas residenciales del municipio, tales como La Zagaleta, El Madroñal, La Quinta, Los Flamingos, el Marbella Club Golf Resort, Los Arqueros, y La Reserva de Alcuzcuz, entre otros. También es relevante la gran cantidad de suelo urbanizable del que aún dispone. Como en los demás municipios, muchas de las viviendas en Benahavís están ya vendidas o a la venta, estando aún en fase de construcción, y por lo tanto no se recogerán en las cifras estadísticas hasta que estén acabadas y se hayan escriturado. Por todo ello, no le damos demasiada importancia al descenso reflejado en las estadísticas oficiales de compraventas de Benahavís para el año 2017.

La mayoría de las agencias inmobiliarias líderes en Marbella ofrecen propiedades en los tres municipios.

Se toman medidas urgentes para acelerar la concesión de licencias de obra en Marbella

Desde septiembre de 2017 cuando el actual gobierno retomó la administración del Ayuntamiento de Marbella, la alcaldesa y su equipo de profesionales han adoptado actuaciones decisivas para reorganizar la Delegación de Urbanismo. Se han aplicado medidas sin precedentes tendentes a resolver el atasco para la obtención de permisos y licencias urbanísticas de todo tipo.

Los grandes retrasos sufridos durante los últimos años en la concesión de licencias de obras en Marbella, que frecuentemente llegaban a ser de más de un año, han perjudicado a inversores que perseguían construir nuevas viviendas o reformar otras más antiguas.

Como primer paso, el Ayuntamiento ha conseguido simplificar el proceso de tramitación de licencias de obras con el objetivo de reducir el tiempo requerido para su concesión a nueve meses o menos, aspirando a poder reducir aún más este plazo llegando a la mitad.8

Los precios al alza

De acuerdo con los datos publicados por el Colegio de Registradores de España, el precio de la vivienda ascendió en un 7,6% en todo el país. Tras la aguda desaceleración del mercado inmobiliario y de la economía en general durante la crisis, y ahora que la mayoría de las propiedades que deben venderse urgentemente se van agotando en la mayoría de las zonas, tal incremento de precios no es sorprendente.

José Antonio Pérez, el director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), la única escuela especializada en el sector inmobiliario y la construcción, establecida veinte años atrás y con más de 10.000 estudiantes en España y Latinoamérica, y su equipo anticipan que en 2018 los precios continuarán subiendo en toda la costa, especialmente en la zona de Marbella y alrededores, ante la falta de suelo urbano consolidado. Aunque fija cautelosamente este aumento en un 6,7% en general, advierte que el crecimiento podría alcanzar dobles dígitos en algunas zonas.

Un minucioso análisis de la información concreta de la que hoy disponemos sobre el mercado inmobiliario (mucha de la cual está incluida en este informe) ilustra que estamos lejos de que sea “demasiado tarde” para invertir en este mercado en crecimiento.

La demanda supera a la oferta en zonas ultra-prime

La demanda en las zonas más cotizadas de Marbella está superando a la oferta, debido a que están completamente consolidadas. Ello impulsa al alza los precios, como se puede observar en la zona del “lado-playa” de la Milla de Oro. Un ejemplo concreto de este fenómeno es la zona de Puente Romano, donde los precios en algunos casos han llegado a duplicarse desde que el mercado tocó fondo en 2011. El típico apartamento de dos dormitorios que se vendió en 2011 por 600.000€ ha vuelto a venderse a finales de 2017 por 1.150.000€. Otro apartamento, esta vez de un dormitorio, dentro del complejo del Hotel Puente Romano que se compró por 375.000€ en 2012 y se reformó por completo acaba de venderse por 825.000€.

Otra zona altamente cotizada es la urbanización “Casablanca”, justo al oeste del hotel Meliá Don Pepe, a escasos pasos de la playa y del centro de Marbella, donde los precios casi se han duplicado. En esta zona, la existencia de una construcción antigua no tiene prácticamente ya influencia sobre el precio de la parcela. Otro ejemplo ilustrativo de este fenómeno es el contrato de compraventa de una villa en el “lado-playa” de la Milla de Oro con una parcela de aproximadamente 4.800 m2 y con una casa preciosa de más de 1.000 m2 construidos que ha alcanzado la cifra de 16.000.000€. El comprador ha sido un inversor con la intención de demoler la vivienda y construir tres villas ultramodernas en su lugar.

Estos ejemplos demuestran claramente lo que ocurre cuando ya no queda suelo disponible en zonas altamente cotizadas, y también indican la solidez y consistencia del mercado inmobiliario de Marbella.

Afortunadamente para aquellos que ya no pueden permitirse comprar en las pocas zonas ultra-prime de Marbella (y para aquellos a los que nunca les interesó) los precios de las viviendas en muchas zonas residenciales aún siguen por debajo de los niveles pico de 2007.

La demanda de villas de 4 millones de euros o más

A pesar de la notable escasez de estadísticas fiables, nuestra mejor estimación nos indica que las ventas de viviendas por encima de cuatro millones de euros han mejorado significativamente en 2017 en comparación con el año anterior, aumentando de 20 y 25 en el 2016 a 40 y 45 en el 2017. Esta cifra la hemos obtenido mediante encuestas realizadas a las agencias inmobiliarias líderes en la zona, sumando nuestro conocimiento del mercado y nuestros propios registros. Una considerable cantidad de viviendas de reciente construcción o reformadas en este rango de precio ha salido al mercado inmobiliario en 2017 y 2018, dirigidas a compradores cuidadosamente seleccionados que exigen las mejores calidades y que están dispuestos a pagarlas.

El segmento del mercado con mayor actividad

Actualmente, los segmentos del mercado que gozan de mayor solidez y fuerza son los de apartamentos de entre 200.000€ y 1.500.000€ y villas de entre 700.000€ y 2.500.000€. Muchas de las viviendas ubicadas en las mejores zonas residenciales que se construyeron hace 20, 30 años o más, se están vendiendo ya sea para ser demolidas y construidas nuevamente o para ser reformadas por completo, en algunos casos por particulares y en otros por promotores especializados.

La empresa de una familia Noruega está teniendo un gran éxito comprando propiedades y reformándolas utilizando diseño, acabados, y decoración de alto nivel y detalle para luego venderlas. Entre 2015 y 2017 esta empresa ha reformado y vendido 15 propiedades en tiempo de venta récord, una media de solo cuatro semanas desde su salida al mercado (cuando en el mercado normal de reventa tarda frecuentemente hasta un año o más).

Los precios de venta de estos inmuebles oscilaron entre los tres millones hasta casi siete millones de euros y todas, excepto una, ubicadas en Nueva Andalucía. Este es un claro ejemplo de cómo ofrecer el “producto acertado” a una clientela exigente que busca las propiedades más modernas y elegantes en el mercado actual a precios realistas.

Tienen otros ocho proyectos en fase de desarrollo que saldrán al mercado gradualmente a partir de este verano y estarán todos disponibles a través de Panorama.

Actualmente hay muchos más profesionales que se están dedicando a la misma actividad.

Nuevos proyectos

La venta de viviendas en construcción y sobre plano está experimentando una gran actividad en la zona de Marbella. La cifra total de nuevas promociones lanzadas al mercado y las unidades construidas en 2017 es un poco menor que la de 2016. Sin embargo, el número de inversores y clientes privados está creciendo, motivados especialmente por los fabulosos nuevos proyectos lanzados a finales de 2017 y principio de 2018.

Hemos compilado una lista, que creemos es representativa del mercado actual, y que contiene 61 nuevos proyectos de viviendas en las zonas de Marbella, Estepona, Benahavís y Ojén que están a la venta desde 2016. Estas nuevas promociones ofrecen propiedades a precios de entre 200.000€ y 4.000.000€ y constituyen un total de 2.657 viviendas.

De estas propiedades, el 61% ya se ha vendido o está en proceso de venta y una cantidad considerable todavía está en fase de construcción. Muchos de estos proyectos tendrán ulteriores fases que aún no han salido al mercado.

Esta cantidad de propiedades, más los nuevos proyectos que saldrán en breve al mercado ofrecen al comprador de hoy una gran variedad de viviendas contemporáneas y modernas. La oferta incluye villas y apartamentos a la venta sobre plano a precios competitivos, otras aún en construcción (con la gran ventaja de poder pagarlas a plazos), y otras que están ya acabadas y listas para entrar a vivir.

Con la finalidad de ilustrar que el ciclo de construcción está en su comienzo, solo hay que fijarse en el número de proyectos que han sido visados por el Colegio de Arquitectos de Málaga para toda la provincia en el 2017: en 2017 solo se visaron un total de 4.895 viviendas, en comparación con las 45.000 visadas en 2007.

El turismo bate récords por quinto año consecutivo

En una zona tan reconocida por su oferta de “turismo residencial”, es decir, turismo basado en la compra y ocupación de viviendas de segunda residencia, las compraventas inmobiliarias están estrechamente relacionadas con el número de turistas que la visitan, e incluso más aún dado el elevado poder adquisitivo del que gozan los turistas que la visitan atraídos por el estilo de vida mundialmente reconocido que ofrece Marbella.

Por primera vez en la historia, España ha superado a los Estados Unidos en cuanto a visitantes internacionales se refiere. España ha conseguido un nuevo récord de 82 millones de turistas extranjeros en el 2017, escalando así a la segunda posición mundial después de Francia.

Este continuo aumento se debe, en parte, a la preocupación en cuanto a seguridad se refiere en algunos destinos turísticos que solían ser muy cotizados, como son Egipto,

Turquía y el norte de África, como así también a la excelente infraestructura de la industria hostelera que ofrece España. Cerca de 18 millones de turistas británicos visitaron España en 2017. En el segundo y el tercer puesto se ubican los alemanes con 11,4 millones de visitantes y los franceses con 10,7 millones respectivamente.

El mismo fenómeno se repite en la Costa del Sol, con aumentos históricos en llegadas de vuelos registradas en el aeropuerto de Málaga con más de 18,5 millones de pasajeros en 2017, lo que supone un incremento del 11,7% en comparación con las llegadas en 2016.

Toda la Costa del Sol y especialmente Marbella se benefician de este incremento, sobre todo del segmento turístico con mayor poder adquisitivo. De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el incremento en pernoctaciones hoteleras en 2017 fue del 6,61% en comparación con el año anterior.

Mayor número de turistas en los meses de invierno

A diferencia de la mayoría de los destinos turísticos que “cierran” a finales de septiembre y lentamente vuelven a la vida en primavera, Marbella permanece “abierta” los 12 meses del año. El incremento de turistas fuera de los meses de julio y agosto está logrando que la temporada baja y media se prolonguen y que la del invierno se acorte.

El Ayuntamiento de Marbella ha publicado una cifra sorprendente: en enero de 2018 Marbella recibió un total de 28.630 visitantes, lo que representa un incremento del 18,49% en comparación con enero del 2017. Según el INE, más del 74% de los visitantes fueron extranjeros, lo que muestra una subida del 24,5% en comparación con el año anterior.

Efectivamente, para los que vivimos en Marbella durante todo el año, la actividad en general durante el otoño se parece más a como solía ser la temporada alta; y los meses de invierno, nos recuerdan como solía ser la primavera.

Este incremento de la actividad durante la temporada baja es otro indicio de que Marbella sigue evolucionando en su popularidad, ya que cada vez más y más gente busca escaparse de los crudos inviernos que sacuden al resto de Europa y venir a visitar este destino mediterráneo de calidad en el punto más meridional de toda Europa.

El precio de los alquileres sube un extraordinario 20,8% en un año

El mercado de alquiler en Marbella está experimentando un fuerte repunte, con un incremento en la demanda y precios a niveles sin precedentes, especialmente para las propiedades de lujo y modernas y que ofrecen seguridad. El portal inmobiliario enalquiler.com estima que el precio del alquiler se ha incrementado en un 20,8%15 desde enero de 2017 a enero de 2018.

El portal inmobiliario idealista.com confirma que el incremento del precio del alquiler en toda la provincia de Málaga asciende al 15,4%.

El mercado de alquiler de corta temporada también se ha activado de manera similar. Así mismo, la Junta de Andalucía ha introducido algunos cambios en la legislación que pretenden regular el mercado de alquiler para lograr que sea más estructurado y estandarizado.

La aceleración de la economía de Marbella

El dinero llama al dinero. Se están abriendo nuevos negocios por doquier: en 2017 hubo un incremento neto de 924 empresas de nueva creación en el municipio de Marbella.

De los hoteles de cinco estrellas de Marbella, cinco han confirmado haber logrado máximas de ocupación y beneficios en 2017. La afluencia de turistas de calidad y la creciente popularidad de Marbella han impulsado la reforma de antiguos hoteles y la creación de otros nuevos:

• El emblemático hotel Don Miguel con 486 habitaciones, ubicado justo detrás del centro de Marbella y cerrado durante más de una década está siendo reformado por una suma total de 65 millones de euros. Tiene previsto abrir sus puertas en la primavera de 2019 y lo gestionará nuevamente el Club Med, como lo hizo antes de su cierre.
• Se abrirán cuatro nuevos hoteles boutique en el casco antiguo de Marbella. Dos estarán acabados a mediados de 2018 y los gestionará la empresa suiza Rhône Property junto con otros socios britá En palabras de Miguel Cerván, director general de Rhône, se destinarán al segmento del mercado que está interesado en descubrir “la ‘auténtica’ Marbella, la típica y tradicional ciudad que pocos conocen”.
• El mítico hotel-restaurante La Fonda en el casco antiguo finalmente ha sido vendido a un grupo qatarí que llevará a cabo una reforma total que hará que incluso supere su antiguo esplendor. El nuevo hotel ofrecerá alrededor de 21 habitaciones y se prevé que estará operativo en la Semana Santa de 2020.
• Un nuevo hotel boutique, The Touch Puerto Banús, abrió sus puertas en Cortijo Blanco a finales del año pasado ofreciendo 11 lujosas suites.
• La promotora Platinum Estates está avanzando con sus planes de abrir un nuevo Hotel W en primera línea de playa, con 240 habitaciones, de las cuales 140 serán apartamentos turísticos, según ha informado el Ayuntamiento y la misma promotora. El proyecto está siendo diseñado por el Rockwell Group y tiene previsto abrir su apertura en 2021. Este fascinante proyecto vanguardista es tan solo uno de los ejemplos de la rápida evolución de Marbella.
• La noticia más importante para este año es la apertura, durante esta Semana Santa, del exclusivo hotel solo para adultos, Nobu, en Puente Romano, siendo esta la decimosexta apertura de la cadena perteneciente al legendario actor Robert de Niro y al mundialmente reconocido chef Nobuyuki Matsuhisa. Este exclusivo hotel, cuya recepción se ubica junto a la oficina de Panorama en Puente Romano, consiste en la reforma total de una sección del emblemático hotel de cinco estrellas Puente Romano. Es decir, un hotel dentro de otro hotel, que tendrá 49 habitaciones y suites rodeando la Plaza de Puente Romano donde el restaurante Nobu abrió sus puertas el año pasado.

Además de esta extraordinaria actividad hotelera, actualmente existen varios factores que entran en juego y que son esenciales a la hora de analizar el impacto de la positiva evolución de Marbella en la zona. La lista es demasiado extensa para incluirla en este informe, pero algunos de los ejemplos incluyen: “la extraordinaria oferta gastronómica de la localidad, con más de medio millar de establecimientos y el privilegio de contar con cinco estrellas Michelín, la ciudad con mayor número de estos galardones de Andalucía”20, y la infinidad de eventos y variedad de espectáculos que se ofrecen en Marbella (torneos de golf, la Copa Davis, el festival de música Starlite, que confirma su continuidad en la ciudad y con un cartel para este verano aún más impresionante).

¿Qué nos depara el futuro?

• En general, el mercado inmobiliario goza de muy buena salud: están presentes todos los marcadores que indican que el mercado está al alza junto con el crecimiento de la economía a nivel nacional, regional y local.
• Si observamos el gráfico que refleja la evolución del volumen de ventas, el mercado inmobiliario marbellí está claramente progresando paulatinamente, pero sin llegar a poder considerarse un “boom”, a pesar de que los precios ya hayan comenzado a incrementarse nuevamente.
• Los próximos años estarán probablemente caracterizados por un desarrollo y crecimiento gradual de la zona evitando el sobrecalentamiento del mercado como sucedió en el pasado. Todo dependerá, por supuesto, de la evolución económica de la gran cantidad de países cuyos ciudadanos son el objetivo de la oferta inmobiliaria de lujo de la zona de Marbella.
• El incremento en el volumen de ventas del mercado inmobiliario de Marbella se mantendrá moderado hasta que:
  • el Ayuntamiento logre su meta de conceder las licencias de obra dentro de un plazo razonable, y
  • se apruebe definitivamente un nuevo Plan General de Ordenación Urbana que solucione los problemas urbanísticos que ha estado sufriendo Marbella desde mediados de los noventa y se libere más suelo para nueva construcció
• Estepona, Benahavís e incluso Ojén continuarán disfrutando de un mercado con una tendencia al alza incluso mayor que el de Marbella, no sólo debido a las dificultades que afectan a nuestra ciudad y que indicamos anteriormente, sino también por las características intrínsecas de dichos municipios, que atraen a compradores de todas partes del mundo.
• Mientras tanto, saldrán al mercado muchas más espectaculares viviendas de reciente construcción o completamente reformadas en Marbella, con niveles récord de calidad de construcción y diseño, a precios que superarán los picos de 2006-2007.
• La actividad del mercado de reventa en las zonas más consolidadas de Marbella continuará siendo só
• La oferta de propiedades de reventa se mantendrá a lo largo de todo el municipio excepto en aquellas zonas ultra-prime que mencionamos anteriormente.
• Así mismo, los gobiernos locales, regional y nacional están considerando introducir algunas grandes mejoras incluyendo la eliminación del peaje de la autopista, la posibilidad de traer el ferrocarril hasta Marbella (la única ciudad española de su tamaño que no tiene servicio ferroviario), o la posibilidad de la creación de otro puerto deportivo, entre otras.

¿Es ahora buen momento para comprar en Marbella?

Para aquellos cuyo objetivo sea mejorar su estilo de vida, cualquier momento es bueno para comprar en Marbella. Este ha sido desde siempre el factor más influyente y el fundamental para los que compran bienes inmuebles en Marbella.

Desde el punto de vista del inversor, a pesar de que los precios hayan comenzado a subir nuevamente, todavía no han alcanzado los picos de 2006 y 2007 en la mayor parte del municipio. Hipotecas fijas y variables con tasas de interés a mínimos históricos son ahora muy habituales y el turismo bate récords año tras año.

Tanto la economía nacional como la local se están acelerando considerablemente y el mismo mercado español está ahora volviendo a comprar en Marbella. No podemos olvidar los grandes capitales y fondos de inversión internacionales, que en el pasado habían dejado de lado a Marbella, pero que desde 2012 han invertido cientos de millones de euros en la compra de importantes terrenos para edificar en toda la Costa del Sol, apostando por el éxito que a medio y largo plazo ofrece el turismo residencial de esta zona, conocida durante décadas como la “California de Europa”.

La gran cantidad de pruebas irrefutables de la positiva evolución del mercado inmobiliario de Marbella hará, sin duda, que muchos lleguen a la conclusión de que el 2018 y los años venideros representan un tiempo excepcional, quizá incluso una oportunidad histórica, para adquirir propiedades en esta zona, mientras que Marbella se encuentra todavía en los umbrales del esplendor de una nueva época dorada.

Este informe ha sido elaborado por Christipher Clover, Consejero Delegado de Panorama Properties, la agencia inmobiliaria más antigua de Marbella